O inquilino pode alugar o imóvel para outra pessoa?

Você já ouviu falar sobre Sublocação? Apesar da locação imobiliária ser extremamente comum, há uma outra possibilidade que gera diversas dúvidas, inclusive quanto a sua legalidade, já que não é uma prática tão comum e exige conhecimentos sobre a Lei do Inquilinato e cláusulas contratuais. 

Assim, aos inquilinos e locatários atentem-se às regras inerentes à sublocação, acompanhando o post a seguir.

 O que é?

A sublocação ocorre quando uma pessoa aluga um imóvel (inquilino) e depois o aluga para outra pessoa, denominada: sublocatário, que passa a ter direitos e deveres sobre o imóvel, assumindo responsabilidades com o pagamento de despesas, preservação do ambiente, entre outras de acordo com o contrato. 

Esta prática é permitida desde que o locador autorize expressamente, por escrito, conforme prevê a Lei 8.245/91, que regulamenta as locações.

Art. 13 da Lei 8.245/91: “a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”.

Desse modo, para sublocar uma parte ou o imóvel inteiro, o inquilino deve necessariamente observar se no contrato de locação original há cláusula que permita a sublocação. Se não houver, é possível solicitar formalmente uma autorização ao locador, este terá um prazo de 30 dias para se manifestar por escrito, caso não o faça, entende-se que foi uma resposta negativa.

De acordo com a lei, se o locador conceder essa autorização, esta poderá ser contemplada em um termo aditivo ao contrato, com cláusula expressa sobre a sublocação.

Regras específicas

O contrato de sublocação possui natureza acessória, o que significa que o mesmo deve seguir as mesmas regras contidas no contrato original, assim dispõe o art. 14 da Lei 8245/91.

Quanto ao prazo da sublocação, este deve ser igual ou inferior ao prazo de vigência do contrato de locação original, por exemplo, se o contrato original prevê um prazo de 30 meses, o de sublocação limita-se à até 30 meses. 

Visto que se o contrato de locação original for rescindido, o contrato “acessório” consequentemente também será (independente do motivo da rescisão) – caso ocorra antes do prazo acordado, o sublocatário tem direito a indenização em face do sublocador.

Já no que se refere ao valor do aluguel da sublocação, o art. 21 da Lei do 8245/91, determina que este não poderá ser superior ao valor da locação original. Exceto se o imóvel for de habitação coletiva (habitações multifamiliares), hipótese em que o total dos aluguéis das sublocações não poderá exceder o dobro do valor da locação original. 

A sublocação deve respeitar o uso original do imóvel, seja ele residencial ou comercial. Não pode, por exemplo, um contrato de sublocação destinar-se a uso comercial, se o contrato de locação prevê o uso residencial.

Desse modo, o sublocatário possui os mesmos deveres do inquilino, devendo respeitar os prazos de pagamento acordados, além do dever de preservar o imóvel e devolvê-lo do mesmo modo que o recebeu, sendo primordial a realização de vistorias antes e ao final da sublocação para avaliar as condições do imóvel.  

O que deve constar no contrato de sublocação? 

O objeto do contrato (se parte do imóvel ou ele todo), o prazo de duração da sublocação (respeitando a vigência da locação original), o valor do aluguel pago pela sublocação, os direitos e deveres das partes, além da responsabilidade pelo pagamento de contas inerentes ao imóvel.

Atenção! E se o locador não autorizar e mesmo assim o inquilino sublocar?

Este caso ensejaria a nulidade do contrato de sublocação, inclusive acarretando na rescisão do contrato de locação original, em razão da infração contratual, hipótese em que o proprietário do imóvel poderá, inclusive, ajuizar uma ação de despejo na Justiça. 

Portanto, conforme supracitado, a sublocação é permitida desde que esteja autorizada no contrato de locação original, ou, seja expressamente permitida pelo locador (por escrito) em caso de solicitação do inquilino, sob pena de nulidade do negócio, que pode ocasionar a cobrança de multas, ações judiciais e até ação de despejo. 

Então, recomenda-se o auxílio de profissionais especialistas em locação de imóveis e no mercado imobiliário. Para mais informações, entre em contato com a Viana Investimentos.